한국 상업용 부동산 시장, 변곡점에 서다
2026년이 다가오면서 한국의 상업용 부동산 시장은 중요한 기로에 서 있다. 최근 발표된 보고서에 따르면, 내년 상업용 부동산 시장은 대형 자산과 우량 입지 중심으로 초양극화가 본격화될 것으로 예상된다.
이러한 변화는 단순한 트렌드가 아니다. 위기 속에서도 대형 자산에 대한 선호가 뚜렷해지고 있기 때문이다.
본론 1: 대형 자산의 선호
올해 상업용 부동산 누적 거래 규모는 약 24조 원에 달하고, 이 중 70% 이상이 오피스 섹터에서 발생했다. 특히 대형 자산이 전체 거래의 80%를 차지하며 시장 구조가 ‘규모 중심’으로 재편되고 있다. 대형 오피스의 수요는 여전히 견조하게 유지되고 있다.
문제는 중소형 오피스의 공실률이 증가하고 있다는 점이다. 서울 주요 업무지구의 공실률은 2~4%로 낮은 수준을 유지하고 있지만, 중소형 오피스의 수요는 둔화되고 있다. 이는 투자자들에게 중요한 신호다. 대형 자산에 집중하는 것이 이득이라는 증거일 수 있다.
물류센터와 데이터센터: 새로운 성장 동력
물류센터 시장 역시 주목할 만하다. 2026년에는 공급 감소와 초대형 센터 중심의 수요 회복이 맞물리며 정상화 흐름이 본격화될 것으로 보인다. 이러한 변화는 경기 둔화 속에서 발생하고 있다. 그리고 데이터센터 시장은 특히 괄목할 만한 성장을 예고하고 있다. 인공지능(AI)의 확산과 산업 전력 수요 확대가 맞물리며 데이터센터의 시장 규모는 급격히 확대될 것으로 예상된다.
본론 2: 리테일 시장과 호텔 시장의 양극화
반면 리테일 시장은 여전히 어려운 상황이다. 2025년 리테일 투자 규모는 전년 대비 39% 감소했다. 구조조정 성격의 거래가 주를 이루고 있어, 2026년에도 국지적 거래가 시장을 주도할 가능성이 높다.
호텔 시장은 다른 양상을 보인다. 방한 관광객 증가와 MICE 산업 회복으로 호텔 거래가 활성화되고 있다. 수도권 주요 호텔에 대한 기관투자자의 관심도 지속적으로 증가하고 있다.
결론: 투자자의 전략적 접근 필요
2026년 한국 상업용 부동산 시장의 흐름은 대형 자산 중심의 강세로 요약할 수 있다. 하지만 리테일 시장의 어려움과 중소형 오피스의 둔화가 함께 진행되면서 투자자들은 더욱 신중하게 접근해야 한다. 초양극화 시대에서 성공하기 위해서는 데이터 기반의 정교한 판단이 필수적이다.
