2026년, 상업용 부동산 시장의 전환점
지난해 한국 상업용 부동산 거래액이 33.8조 원에 달하며 역대 최대치를 기록했다. 올해는 어떻게 될까? CBRE코리아의 2026년 전망 보고서에 따르면, 공급 확대와 수요 재편이 동시에 진행될 것이라는 예측이 나온다.
이런 변화는 단순한 회복이 아니다. 시장에서는 프라임 자산을 중심으로 한 ‘옥석 가리기’가 본격화될 예정이다. 이는 고급 자산과 보통 자산 간의 차별화가 심화될 것임을 의미한다. 과연 어떤 선택이 투자자들에게 유리할까?
오피스 시장의 변화
서울 오피스 시장은 올해를 기점으로 큰 변화를 맞는다. 약 24만㎡ 규모의 신규 공급이 가시화되며, 도심권 A급 자산에 대한 수요가 회복될 전망이다. 공급 증가에도 불구하고, 오피스 공실률은 5% 미만으로 안정적인 수준을 유지할 것이라는 분석이다.
문제는 임대료의 상승 압력이다. 개발 원가 상승으로 인해 임대 조건이 조정되고 있으며, 임대인과 임차인 간의 협상 구조에도 변화가 나타나고 있다. 여기서 주목할 점은 서울 오피스 이용자의 약 70%가 주 5일 출근 체제를 유지하고 있다는 사실이다. 이는 아시아·태평양 지역 평균인 28%를 웃도는 수치로, 전체 상업용 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이다.
리테일 시장과 외부 요인
리테일 시장은 내수 부진에도 불구하고 외국인 관광객 증가와 메디컬·체험 중심 소비 확산에 힘입어 회복세를 보이고 있다. 특히 서울 명동과 강남 상권은 공실률이 낮아지고 임대료도 반등하는 흐름을 보인다. 문제는 성수·용산 등 신흥 상권이다. 이곳은 급격한 성장 이후 조정 국면에 들어섰다. 변화가 필요하다.
이러한 변화는 단순한 시장 회복을 넘어 전략적 접근이 요구된다. 리테일 공간은 단순한 판매 공간에서 벗어나 체험 중심의 목적형 매장으로 빠르게 전환되고 있다. 이는 소비자와의 관계를 더욱 깊게 만들어 줄 것이다.
물류 시장의 안정화
수도권 A급 물류 시장도 흥미로운 흐름을 보인다. 공급이 감소하면서 수급 구조가 점차 균형을 찾아가는 모습이다. 신규 공급은 약 86만㎡로, 평균 공실률은 10% 초반으로 안정화될 것으로 예상된다. 특히 상온 프라임 자산의 희소성이 더욱 부각된다. 이는 이커머스 중심의 수요와 결합해 더욱 중요한 자산군으로 자리 잡을 것이다.
결론: 변화의 전환점
2026년은 한국 상업용 부동산 시장에서 중요한 전환점이 될 것이다. 공급 확대와 수요 재편, 투자 전략의 다변화가 동시에 전개된다. 임차인에게는 실질적인 공간 선택지가 넓어지고, 투자자에게는 검증된 자산을 중심으로 한 전략적 접근이 더욱 중요해진다. 누구나 변화의 흐름을 주목해야 할 시점이다.
